Quais são as regras para obras em imóvel alugado?

As obras no imóvel durante o período locatício podem ser necessárias por diversos motivos, seja para a realização de uma reforma para maior conforto do inquilino, pode ser um simples conserto pelo uso do imóvel ou até mesmo para sanear vícios estruturais, elétricos, hidráulicos e outros.

Essa questão gera muitas dúvidas, tanto do proprietário do imóvel, quanto do Inquilino. Afinal, de quem é a responsabilidade pelos custos? O Inquilino pode ou não fazer reformas no imóvel locado? Como funcionam essas regras?

Pensando nisso, preparei este artigo para esclarecer as principais dúvidas sobre o assunto. Leia com atenção!

Conhece os tipos de obras em imóvel alugado?

As obras ou reformas realizadas nos imóveis locados se classificam de acordo com a lei vigente em três tipos: necessária, útil ou voluptuárias. Entenda a seguir como elas funcionam.

Obras do tipo: Necessárias

Toda vez que o imóvel necessite oferecer ao Inquilino boas condições de moradia ela se classifica como necessárias. Isso acontece porque, sem a sua execução, o inquilino não poderá continuar utilizando o local ou terá a qualidade de vida prejudicada.

Por exemplo, neste sentido são os casos de infiltrações, odores de mofo, goteiras, destelhamento causado por chuva e ventania, etc.

Obras do tipo: Úteis

Toda vez que a reforma não seja essencial para o imóvel, mas tem utilidade, facilitando o uso do imóvel, são consideradas úteis. Ou seja, sem a reforma o Inquilino poderá usufruir normalmente do bem, porém, garantem tanto para o Locador como para o proprietário uma melhor experiência.

A título de exemplo clássico é quando o Inquilino coloca no imóvel grades de segurança ou telas nas janelas para trazer mais segurança, sendo útil ao imóvel alugado, porém, não é essencial.

Obras do tipo: Voluptuárias

Estas benfeitorias, conhecidas também como benfeitorias voluntárias, são aquelas que deixam a utilização do imóvel mais agradável, trazendo mais conforto ou aumentando as opções de lazer, valorizando o imóvel.

Um exemplo disto é instalar uma banheira de hidromassagem na suíte, construir piscina, churrasqueira, forno de pizza ou fazer obras de jardinagem, etc. Tudo são consideradas benfeitorias voluntárias, tendo como finalidade para fins decorativos ou recreativos, sendo ao final do período locatício incorporadas ao imóvel locado.

A responsabilidade dos custos de obra será do Proprietário do Imóvel ou do Inquilino?

Geralmente nos contratos de locação de Imóveis existem clausulas estabelecidas pela lei de locação em que o Inquilino ao devolver o respectivo imóvel locado deverá mantê-lo nas mesmas condições em que o imóvel se encontrava. Assim, será do Inquilino a responsabilidade da realização de manutenções, como manter a pintura em ordem, cortar a grama do jardim e fazer pequenos reparos. Por outro lado, vícios no imóvel que necessitam de consertos estruturais, elétricos ou hidráulico são de responsabilidade do proprietário.

Se faz necessário entender o tipo de obra que foi realizada no imóvel locado. As obrigação relacionadas aos custos de obras a lei de locações determina o seguinte:

• Para Obras do tipo Necessárias: Fica a responsabilidade para o proprietário do Imóvel;
• Para Obras do tipo Úteis: Fica a responsabilidade para o proprietário do Imóvel;
• Para Obras do tipo Voluptuárias ou Voluntárias: Fica a responsabilidade para o inquilino do Imóvel locado.

As obras necessárias, é importante que o inquilino notifique a imobiliária ou o dono, solicitando que ele tome as medidas cabíveis. Entretanto, como elas não exigem a autorização do dono, em caso de inércia o inquilino poderá fazê-las e terá direito ao reembolso.

No caso das benfeitorias úteis, a situação é diferente: elas podem ser feitas, mas só serão reembolsadas caso o proprietário tenha dado autorização para a realização das obras.

Por fim, as reformas ou obras voluptuárias ou voluntárias precisam de autorização do Locador, porém, não serão indenizadas pelo proprietário. Nesses casos, o inquilino pode desfazer as mudanças antes de encerrar o contrato, desde que o imóvel fique nas mesmas condições indicadas no laudo de vistoria inicial, ou então, negocie com o proprietário do imóvel os valores despendidos na respectiva benfeitoria.

Quais são os cuidados necessários na assinatura do Contrato de locação?

Para os contratos de Locação de Imóveis, a lei determina algumas regras e obrigações, podendo as partes de comum acordo, negociarem as cláusulas contratuais, pactuando de forma diversa ao estabelecido pela lei de locações.

Um exemplo de fácil entendimento é quando o contrato determina que as benfeitorias realizadas no imóvel locado não serão indenizadas pelo locatário ou não permitir o direito de retenção, conforme previsto pelo art. 35 da Lei do Inquilinato. Por outro lado, na falta de disposições contratuais, aplica-se a previsão legal.

Para evitar futuros problemas se faz necessário que na medida do possível, os Contratos sempre sejam analisados e confeccionados por um Advogado especialista em Direito imobiliário, especificando todos os direitos e deveres das partes, inclusive em relação às obras no imóvel a ser alugado. Isso é importante para manter a transparência no negócio.

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Márcio Lima

Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários, Pós-Graduando em Direito Notarial e Registral, com extensão em Direito de Família e Sucessões e Direito Processual Civil, devidamente inscrito na Ordem dos Advogados do Pará.

Sócio e fundador do escritório Márcio Lima Advocacia, com forte atuação na cidade de Belém, Região Metropolitana e interior do Estado do Pará.